房地产代理销售合同的注意事项

　　房地产代理销售在中国是一个相对较新的行业，许多开发商刚刚开始尝试。目前，除了开发之外，如何与代理商签订委托代理合同，规范双方的权利和义务已经成为开发商最关心的问题之一。签订房地产代理销售合同应该注意哪些方面？

　　1.房地产代理销售模式的选择

　　根据委托人对代理人的授权大小，房地产代理销售可分为总代理、独家代理和包销。

　　总代理是指委托人可以在一定期限内选择一个或几个代理人作为同一地区的总代理，并按照协议规定的方式按照实际委托数量支付佣金。委托人可以直接与该地区的买家交易，而直接交易部分不向代理商支付佣金。

　　独家代理是指委托人授予代理人在特定地区和一定时期内以佣金为基础进行销售的代理权。委托人不得在指定的区域和时间内委托其他第二代理人，预售商品房的所有权属于委托人，由委托人负责盈亏。

　　商品房包销与独家代理非常相似，但区别在于包销商承担出售剩余商品房的购买义务。因此，在签订销售代理合同时，开发商决定是总代理、独家代理还是包销是非常重要的。

　　不同的代理方式，开发商承担不同的风险和责任。开发商应根据自身情况和代理商的信用状况选择相应的代理方式。

　　在这里，有必要提醒开发商，在起草合同时，他们一定不要费心，他们必须以书面形式表达选定的机构。如果你选择包销，你应该在合同中明确规定，房地产包销商将为包销范围内的房屋设定自己的销售价格，允许其赚取高于开发商给出的销售底价的溢价，并对包销期内不能出售的房屋承担购买责任。

　　2.代理期限和委托任务

　　代理商的代理不可能无限期地售罄。因此，开发商和代理商之间签订的销售代理合同的主要条款之一就是确定销售时间。同时，需要在合同中指定具体时间的销售金额，即指定具体的寄售任务。销售任务可以按平方米计算，也可以按套或建筑计算。无论采用哪种计量方法，都必须明确在特定时间销售的房地产的具体数量。

　　3.奖惩条款的设定

　　为了有效地促进销售代理工作，开发商在代理合同中有一个奖励条款，即如果代理人提前出售其出售的房产，应该给予一定的奖励。例如，根据提前时间，设置不同的奖励标准。

　　同样，为了让代理人明确自己的责任，让代理人感到压力，开发商应该在合同中增加处罚条款。在合同规定的时间内，如果代理人不出售约定的房产，开发商有权按比例减少代理人的佣金。通过这种机制，可以有效调动代理商的积极性和主观能动性，将他们的经济效益和销售业绩联系起来。奖惩条款应与上述委托任务相结合，使代理人更加明确自己的责任，成为开发商保护自身利益的有效手段。